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舟山網·大海網:掉隊的中糧地產能借大悅城逆襲嗎?

發布時間:2019年04月13日 15:57    來源:新浪財經-自媒體綜合
??“你到底是誰?”周政經常會遇到這個問題。時間久了,他也時不時反問起自己,“我是誰?”他總也說不清楚。后來干脆不說了。
 
??周政當然清楚自己是誰。25年前,他加入中糧集團,并與地產結緣于2008年。那時候他擔任中糧地產總經理,并在2年后擔任董事長至今。2012年,周政升至中糧集團副總裁,并在次年開始履職大悅城地產有限公司董事長。
 
??但周政一直搞不清楚的是,該怎么向別人推介中糧的地產業務。
 
??“A股中糧地產,港股大悅城地產,我們原來管理平臺叫中糧置地,這就三個名字了。原來商業街還叫中糧實業。我們過去做推介,叫中糧集團地產酒店業務推介會,沒名字。因為不知道叫什么名字。尤其是兩個上市公司,還牽扯之間的獨立性問題,不能亂說。”周政稱。
 
??中糧地產(集團)有限公司(“中糧地產”),是深圳證券交易所上市公司。大悅城地產有限公司則在香港上市,兩者同屬中糧集團控制。大悅城是國內著名的商業地產品牌,但中糧地產的業務平平,無論業績還是行業地位,整體排名靠后。多年來,雙方由于業務、團隊等重合問題還深陷“同業競爭”詬病。
 
??自2017年7月24日,因重大資產重組開市起停牌,中糧地產曾多次停牌期滿,申請繼續停牌。直至去年底,整合方案通過,重組獲得轉機。今年3月,“中糧地產(集團)股份有限公司”正式更名為“大悅城控股集團股份有限公司”,周政任大悅城控股董事長。
 
??周政
 
??“大悅城”這個名字,是中糧集團原董事長寧高寧定的。據稱,有一日,寧夜讀《論語》,讀到“近者悅,遠者來”時,忽然有了靈感。那是12年前的事情了,第一座西單大悅城在2007年末開業。此后,這個商業地產品牌先后成為北京、上海等多個城市的潮流地標。例如小紅書首家線下實體店選址上海大悅城,而高曉松的曉島圖書館就落在了北京朝陽大悅城。
 
??1
 
??“地產金手指”之作
 
??自稱“國企放牛娃”的寧高寧被業界譽為“地產金手指”。早在華潤時期,他曾一手締造了商業地產經典項目——萬象城。
 
??2004年底,寧高寧離開履職十八載的華潤集團,空降中糧,出任董事長,并在次年對中糧集團地產業務給出清晰定位,即成為城市中高檔住宅的主要提供者。在完成對深寶恒國有股份的受讓后,中糧地產正式更名成立,并成為中糧集團的地產上市平臺。
 
??2006年,寧高寧決定劃分中糧投資性物業和住宅發展業務,主導商業地產開發的中糧置業也由此成型。不過,理清架構只是寧高寧操刀中糧地產業務的首道工序,更深的烙印來自大悅城品牌的創立。
 
??寧高寧
 
??寧高寧行事作風迅速。上任伊始,他就為中糧打造了位于北京西單的第一個大悅城。據公開數據,該商場自2008年,即開業第一年就實現盈利。此后8年間,西單大悅城做到了每年25%的超高投資收益率,成為大悅城的金字招牌。
 
??2017年,西單大悅城銷售額超41億元,客流超2600萬,而在這一年,周政也透露,當前大悅城購物中心平均月租金在300萬~400萬之間,西單大悅城甚至超過1000萬。這一租金水平在行業內處于領先地位,甚至數倍于其他購物中心。
 
??在西單大悅城取得成功之后,中糧集團決定,全力發展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體,并將大悅城品牌進行全國復制。這是寧高寧 “兩鏈”戰略——即“全產業鏈的食品企業”和“全服務鏈的城市綜合體”中最重要的組成部分。
 
??“在寧高寧眼中,無論是萬象城還是大悅城,這樣的大型綜合體是很好的保值增值的方式。”兩年前,時任上海大悅城副總經理危建平曾對媒體如此表述。
 
??危建平評價寧高寧是位“有遠見”的領導。在中糧內部,寧高寧被稱作“大悅城之父”。寧高寧在中糧任職的11年間,中糧商業地產業務從無到有,由小及大,在全國打響名聲。2010年,他放出豪言稱,“10年內將開出20個大悅城”。
 
??2015年1月,借殼僑福企業完成上市的中糧置地控股,正式更名為大悅城地產(00207.HK)。經過一系列重組與整合,在剝離了一些非核心資產后,大悅城地產成為一個純粹的商業地產公司。從中糧置地更名大悅城地產后,大悅城產品線對中糧的意義不言而喻。
 
??根據大悅城地產的2018年度業績報告,該公司營業收入81.3億元,其中,投資物業租金及相關物業管理服務收入總額約為36.3億元,占收入總額約44.7%。
 
??業績會上,周政表示,完成重組后,公司不僅不會削弱大悅城地產的業務,還將給大悅城地產帶來更多的發展機會,特別是未來計劃持有的40~50個高質量持有型項目,大部分由大悅城地產來承擔。
 
??2
 
??要“老子”,還是要“兒子”
 
??早在2011年,時任中糧集團董事長的寧高寧已明確提出,對中糧地產、中糧置業(即大悅城)合并,實現集團A+H方式整體上市的目標。受制于多方因素,合并工作遲遲無法落實。
 
??中糧地產屬于國務院最初核定的16家以房地產為主業的央企之一中糧集團。中糧集團旗下兩大地產平臺——中糧地產和大悅城在集團層面被統一稱為中糧置地。多年來,二者一直被指存在同業競爭問題。比如,大悅城在快速擴展商業項目的同時,中糧地產也推出了“祥云小鎮”等類似項目。
 
??直到2015年,國企改革拉開大幕,招商蛇口(22.630, -0.07, -0.31%)、中海、五礦、信達等先后進行資產重組。中糧集團緊隨其后。在規模競爭的焦慮下,中糧地產自2017年7月24日開市起停牌,開始籌劃與大悅城的重組事宜,3月27日,重組后的大悅城控股在深交所敲鐘開市。
 
??“你為什么不用集團的名字,而用一個商業地產的名字?就像老子的大旗,你用你兒子的(名字)?”周政說的,是很長時間里中糧地產內部的爭議。
 
??早在2018年夏天,就有員工與《中國企業家》談起,高層領導的分歧在于是否保留“中糧”名稱。“保留吧,背靠大樹好乘涼。不保留的話,就完全曝光在市場上,風險很大。”
 
??這個問題,周政已經想明白了。“團隊管理層和股東大會一致同意,要樹立大悅城城市綜合體作為主品牌的發展策略,運營與股權分離,未來引進戰投。它的背后大股東是中糧集團,但不是把中糧集團的大旗高高舉起,它沒有實際內容。”
 
??“盡管兩邊的董事長我兼著,這些年實際上就靠我們這么撮合這么推動,溝通協調我們的資源團隊系統,在央企中我們做得比較成功。”周政終于松了一口氣。他感慨稱,戰略重組的工作確實是大家期盼的。“一家央企的公司,你遲遲以兩家上市公司在市場中出現,給市場一個不好的形象。”
 
??去年,曾有中糧集團層面員工對《中國企業家》表示,寧高寧對周政抱有極大期望。寧在卸任中糧職務后,仍跟周政時有交流,并拿華潤跟中糧的發展情況做比較。“周政總站在邊上,感覺很沒面子。”
 
??中糧地產過去幾年的日子確實不樂觀。2014至2017年,每年中糧地產的簽約面積都不足百萬平米,實現簽約金額也就一兩百個億,在動輒幾千億銷售額的房地產行業里,談不上規模。
 
??在央企陣容中,中糧地產同樣處境不利,和同一陣營的保利地產(13.900, -0.30, -2.11%)、中海地產、華潤置地等差距明顯。年報數據顯示,2018年,保利發展、中海地產、華潤置地簽約銷售額分別為4066億元、3012億港元、2107億元。
 
??周政當然感受到同行前進的壓力。“經常會出現一個情況,比如說金茂地產、保利地產、華潤置地、中海,(他們的公司結構)很清晰。”周政下了決心,“中糧地產兩塊的整合,勢在必行。”
 
??朝陽大悅城
 
??周政評價稱,中糧地產板塊的整合“比較理性”,因為“沒有靠到(中糧)集團的大股東”,而是整合團隊經與專家的咨詢、研究、討論,最終決定“打一個市場化品牌”。“大悅城的品牌市場價值評估去年已有136億,它還是家喻戶曉的,未來的方向可以做成百年、可以永續經營。”
 
??“終有一天開發空間沒有了,怎么辦?城市呼喚的更多是實心的內容。”周政稱,中糧在開發方面有大悅城的品牌優勢,開發地塊也得到政府支持,在當地生根之后會有很好發展。他將中糧地產的規模目標定在“千億”。“大概通過兩到三年高質量發展,規模到千億。我們不會去追求太大的簽約規模,而是保持一定的穩定的增長。”
 
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??二次過會
 
??這是中糧地產重組案第二次過會。去年3月,中糧地產的重組方案敲定;7月,交易價格下調。但在10月25日,證監會曾以“交易標的資產定價公允性缺乏合理依據”為由,未通過中糧地產的重組審核。
 
??“第一次(上會)沒有通過的時候,我心里頭有點拔涼拔涼的。當時曹總(大悅城控股總經理曹榮根)、許總(大悅城地產財務總監許漢平)不敢給我打電話說。”回想起首次上會的心情,周政想來仍有觸動。盡管團隊有人感到失落,但他“仍然堅定信心”,認為問題在于溝通不夠。
 
??2018年12月4日,中糧地產發布公告稱,該公司發行股份購買資產獲無條件通過。據悉,本次收購標的評估值達到148億元,除息后交易價為144.47億元,成為當年地產界最大的收購項目。同月25日,公司獲得證監會批復文件。
 
??“一個月之內,證監會馬上再開一次會,是無條件(通過),我聽了這消息以后,那是確實很激動。”周政對《中國企業家》感慨稱。
 
??1月28日,標的資產完成交割。就此,中糧地產獲得大悅城地產64.18%的普通股股權,成為大悅城地產的控股股東,而中糧集團將持有A股大悅城控股75.64%的股份。
 
??據管理層介紹,此次成功過會主要是中糧地產在繼續推進重組方案時進行了“增信”,其中包括重新聘請第三方資產評估機構出具估值報告,以及在報告書中增加了《盈利預測》補償協議。承諾資產(大悅城)在2019年至2021年的承諾凈利潤累計為 18.94億元。
 
??承諾意味著責任,但對于大悅城這樣的商業地產來說,它所處的外部環境本身,就已經發生了很多變化。例如萬科、龍湖等地產巨頭都將轉型方向定在了商業地產,目前局部市場的供給關系已經失衡。另外,隨著經濟周期的轉換,消費也面臨分級、甚至降級的可能性。
 
??但在大悅城控股總經理曹榮根看來,風險首先還是來自團隊的重組整合。“整合的核心職能是,人的位置怎么擺?”曹榮根稱,中糧的核心關鍵團隊一直很明確,底部整合也沒有大困難。隨著項目增多,業務擴大,區域拓展,管理風險確實需要注意。
 
??“當你管十個項目,進入一個新業態、新區域,團隊的能力體系,甚至連接這方面有沒有跟上去,團隊確實也比較擔心。”曹榮根說。當然,他認為大悅城控股有自我把控的能力,“這么多年,我們的企業文化和管理體系逐步完善,能夠使得風險和業績回報等方面,得到一個很好的控制”。
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